我是深叔，有多年深圳房地产研究和投资经验。本人长期关注深圳房产信息，对购房政策、购房攻略、学区房信息比较熟悉。欢迎关注交流。
以下深圳购房问答内容来自微信官方账号“深圳方硕”粉丝的精选提问:
问题:沈叔叔你好。目前你资产30万，年收入20万。目前现有资产包括深圳公寓一套，惠州公寓一套，滨海新区公寓一套。现在要等两年才有资格在深圳买房。你如何分配资产以获得最大收益？
沈叔叔:您好，首先滨海新区作为新的国家级区域，房价涨幅并不理想。原因是外贸经济弱，人口迁入慢，人口问题是远郊最大的问题。其次，惠州部分区域很有价值，比如惠城区、林深板块，但如果是大亚湾这样的坑盘，建议放弃；再次，深圳普通公寓投资价值有限，深圳湾的公寓因为海景和城市景观更具投资价值；最后，建议利用资金杠杆买房，但不建议全款买房。负债可以抗通胀，对于购房者来说收益更大。所以一般来说，建议把滨海新区和惠州的楼盘卖掉，先从二线城市有潜力的房子入手，比如成都、重庆，等有条件了再回深圳买房。具体可参考知识星球内部资料《百万美金的选盘逻辑》。
问题:沈叔叔你好，深圳的房产交易量和上海相差很大。如果深圳二手房市场继续下滑，未来还有发展机会吗？
沈叔叔:您好，深圳楼市出台的一系列政策进一步抑制了深圳二手房价格，未来很长一段时间或将进入横盘期。深圳作为目前几个大城市中唯一出现下滑的城市，未来很可能会崛起，重回第一轨道。另外，从相关数据可以看出，一线城市的物价指数涨幅较大。虽然深圳对二手房管控最严，但新房价格指数依然高速上涨。二手房市场成交量减少，交易周期增加，整个二手房市场开始降温。虽然深圳出台了一系列给房地产行业降温的政策，但优质房源依然会被市场看重，未来的深圳楼市依然会火爆。详见知识星球内部资料《神树深圳买房十大想法》。
问题:沈，你好，我没有买房资格的房主。分别看了核心板块的老小区和远郊的新房，感觉都不太合我意。它们要么太破，要么太远。或者说考虑在市区买二手房有什么坏处吗？
大叔:您好，二手房交易过程中需要支付的所有费用首先是首付。贷款买房的购房者需要注意。如果是首套房，比例是房产评估中价格的30%，而二套房的标准不同，从40%到70%不等。其次，中介费在房屋成交价的0.5%-3%之间，可与中介协商决定，这是购买二手房的一个复杂程序。三是贷款费用，主要包括房屋评估费和抵押手续费。房屋评估银行会给贷款额度，购房者需要支付评估价格的万分之一到万分之五作为评估费。房贷服务费是中介向银行房贷业务员收取的服务费，价格在1000-5000元之间。第四是税费，包括契税、个人所得税、增值税、奢侈税、印花税，目前深圳都是免征的。此外，如果二手房卖家在卖房时尚未还清该房产的购房贷款，仍需收取房屋赎回费。在深圳出售房屋的房屋赎回费由买方支付，主要包括担保换房和现金换房。一般来说，通常采用抵押房屋赎回，收取1.2%的抵押房屋赎回费用和1%左右的短期贷款利息。具体可参考《知识星球内部数据》、《自我交易完整数据》、《对冲指南》。
问题:沈叔叔您好，有朋友想通过房产抵押向我借钱。金额挺大的，我也没有房产抵押的经验。这种方式有风险吗？主要流程是什么？我应该注意什么问题吗？
大叔:你好，朋友之间，双方最好签一份经过律师审核的合同。抵押房屋时，要注意贷款金额一般不超过房地产评估价的50-60%，要避免房屋重复抵押。其实一旦出现逾期还款的情况，最好的办法就是通过司法途径拍卖还钱，而不是转移房屋所有权。因为房子权属的不确定性太大，有时候房子不好办，比如限购不能过户，不配合交易，交易成本等等。当然，未经债务人同意，债权不能转让或担保的，抵押权随债权一并转让。这一类还有一些条款，可以在一定程度上保护借款人的利益。关于在深圳买房的建议，详见知识星球的物业协议。
问题:沈叔叔你好。我在大鹏新区有房子。现在房价才三万多，连东莞松山湖都不如。我想知道为什么深圳的房子不如东莞的？原因是什么？
大叔:你好，深圳大鹏的房价比不上东莞松山湖。原因如下:1。松山湖有华为和周边产业链支撑，购买力高；2.大鹏的核心产业是酒店餐饮娱乐业，季节性强，人口少，消费需求少，购买力稀缺，远离市中心，没有优质的产业支撑；3.中广核的核电站位于大鹏。人们对核电站有误解，认为有辐射，对大鹏有一定的负面影响。一般来说，大棚适合资金和时间充足的人。关于在深圳买房的建议，请参考知识星球百万盘的选择逻辑。
