5月15日，央行、银监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》(以下简称《通知》)，明确将首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于同期贷款市场报价利率减20个基点，第二套商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。这意味着首套房贷利率最多可以低至4.4%。
《通知》表示，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地因地制宜完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。通知中的事项包括:
二是在全国统一贷款利率下限的基础上，人民银行和银监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导省级市场利率定价的自律机制， 并根据辖区内各城市房地产市场形势变化和市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率下限。
首套房贷50万，未来30年可减免利息2万。
目前的抵押贷款利率是基于5年以上的LPR利率。银行会根据当地的房地产市场情况和银行相应的贷款策略，在这个利率上加一些点，形成最终的个人房贷利率。按照最新的5年以上LPR为4.6%，也就是说个人住房贷款利率下限下调后，首套房贷利率最多可以低至4.4%。
那么，居民家庭申请贷款购买首套普通自住住房，利息支出会有什么变化？光大证券首席经济学家高瑞东表示，如果本市政策下限和银行具体执行利率与国家政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住住房时的利息支出将会减少。按照贷款金额50万，期限30年，等额本息还款计算，如果利率下调20个基点，月供平均减少60元左右，未来30年利息支出减少2万元左右。
值得提醒的是，央行的这一通知主要针对新增商业性个人住房贷款，存量商业性个人住房贷款利率仍按原合同执行。
坚持“稳”字当头带动房地产交易市场活跃。
业内专家表示，通知在刺激需求的同时，仍坚持“房住不炒”的原则，预计未来房地产市场将保持平稳健康发展。
“通知首次就差别化住房信贷政策专门发文，充分体现了当前房贷继续发力，扭转近期房地产交易市场的决心。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
他认为，此次金融部门下调首套普通自住房贷款利率，充分体现了金融部门对当前房贷成本降低的导向，将产生诸多重要影响:一是有利于引导地方政府和银行机构进一步调整贷款政策，特别是在房贷利率方面，可降可降，全面落实低价购房优惠政策；二是有助于引导房企积极促销销售，特别是结合近期房贷利率成本低的优势，鼓励房企积极销售，全力带动房地产交易市场活跃；第三，有助于进一步降低购房者的成本。同时结合近期各地政策的放松，客观上可以进一步减轻购房者的购房压力，包括降低首付、降低房贷利率、松绑二手房买卖限制、松绑限购等。共同为5月中下旬及后续市场的成交活跃创造更好的条件；第四，有助于各地根据实际情况开展房地产贷款工作。一些市场成交疲软的城市，会在差别化信贷政策工具的基础上，积极执行更为宽松的房贷政策。
“通知拉大了首套房和二套房的贷款利差。在刺激首套房需求释放的同时，有助于避免增加投资投机需求。”中泰证券研究所首席分析师兼政策组负责人杨昌表示。
广东省住房政策研究中心首席研究员李也认为，二套房房贷利率上下限没有调整，主要是防止过多资金过快流入房地产领域，突出了“房住不炒”的根本原则。
上海金融与法律研究院研究员刘认为，这一政策促进了房地产市场。下一步可能是将重点转向生产，以避免滞胀的可能性。
展望未来，光大银行金融市场部宏观研究员周表示，预计部分楼市供应量相对较大、需求偏冷的区域房贷利率会有一定幅度的下调，以降低刚需购房成本。整体来看，国内楼市还是会坚持“稳”字当头。同时推动地方政府落实“三稳”任务，促进楼市平稳健康发展。
数据:一季度全国100多个城市下调房贷利率。
中国人民银行金融市场司司长邹兰4月14日在2022年一季度金融统计数据新闻发布会上表示，3月份以来，由于市场需求减弱，全国100多个城市的银行根据市场变化和自身经营状况自主下调了房贷利率，平均幅度为20至60个基点。
据《北京青年报》报道，统计数据显示，大部分地区实际个人房贷利率仍明显高于全国统一下限。央行近日发布的一季度货币政策执行报告显示，3月末，个人住房贷款加权平均利率为5.49%，较去年末下降14个基点。
4月，RealData监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套房贷利率为5.45%，分别较上月下降17个和15个基点，创下2019年以来的月度新低。
据介绍，目前广州大部分银行首套利率在5.2%-4.8%，二套在5.2%-5.4%之间，部分外资银行最低利率为4.6%。南京首套主流利率在5%至5.2%之间，部分银行低至4.8%至4.9%；深圳首套房房贷利率一般为4.9%，二套房为5.2%；苏州大部分银行首套利率为4.6%。
个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策的原则。
在全国统一贷款利率下限的基础上，地方层面由人民银行和银监会派出机构按照“因城施策”的原则，指导省级市场利率定价自律机制，根据房地产市场形势变化和城市政府调控要求，自主确定辖区内城市首套、二套商业性个人住房贷款利率调整方向。
一些省级市场利率定价自律机制也配合当地政府的监管要求，根据城市实际情况，在国家政策范围内下调首付比例下限和城市内利率下限。“这是城市政府和银行根据市场情况和自身经营策略做出的差异化、市场化调整，适应了房地产市场的区域差异。”邹伟说。
邹兰在2022年一季度金融统计新闻发布会上解释了相关机制。他表示，我国房地产市场区域性特征明显，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策的原则，采用国家、城市、银行三级定价机制。
以利率下限为例。届时，国家层面首套房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷利率不得低于相应期限的LPR加60个基点。这是整个国家都应该遵守的下限政策；人民银行各省级分行按照因城施策的原则，指导省级市场利率定价自律机制，在国家政策下限的基础上，确定辖内各城市的贷款利率加上下限，这是该城市必须遵守的下限。
邹兰说，实际操作中，大部分城市直接采用了国家下限，并没有额外的要求。结合银行自身经营状况、客户风险状况和信用状况等。，在各城市利率政策下限的基础上，明确利率的定价规则，合理确定每笔贷款的具体数值，是完全市场化的商业决策。
潇湘晨报记者李新志综合报道
