资深岛主透露:买岛容易养岛难。开发烧钱可能是个“无底洞”
“这段时间，几乎每天都有不同的人加我微信咨询投资无人岛的事情。”中国岛主联盟领导人董琳发现，每次海岛开发政策出台，他都会打开手机问几十个类似“去哪里买岛”的问题。“随着相关政策的进一步明确，无居民海岛的投资吸引力越来越大。”
这种“热情”是由近日连续发布的两项规定引发的:7月5日，国家海洋局发布《海域和无居民海岛有偿使用意见》。前日，海南省海洋与渔业厅公布了《海南省有居民海岛开发利用审批办法》，明确了个人可以申请开发无居民海岛。
惊魂未定的网友甚至在官方评论区炸了锅:“我终于有机会在有生之年当岛主了！”“我要成为岛主了。我已经想好名字了，就叫桃花岛吧！”
舆论纷纷扰扰。当“岛主”的机会真的来了吗？做“岛主”有哪些门槛，需要注意哪些问题？董琳在接受记者采访时提醒:“买岛容易养岛难。开枪前做好心理准备。开发烧钱可能是个‘无底洞’。”
董琳考察国外无人岛项目(受访者供图)
“购买”一个岛屿
普通白领也可以考虑一下。
事实上，个人申请成为“岛主”已经不是第一次了。
早在2003年，中国就出台了《无居民海岛保护与利用条例》，首次明确允许个人或者机构开发利用无居民海岛。
2010年《中华人民共和国海岛保护法》颁布后，国家海洋局于次年4月公布了第一批176个$无居民海岛开发名录，明确任何企业和个人均可有偿参与开发和使用无居民海岛。
“当我们谈论购买一个岛屿时，我们只是购买它的使用权。中国最长的使用寿命是50年。”在圈内，董琳被视为“中国第一私人岛屿”。自1999年开始“岛主”生涯后，在过去的20年里，他先后将26个岛屿和十多个半岛列入自己的名下。“很多人的印象是买一个岛要花很多钱，但实际上，这个钱可能比你想象的要少很多。”
他告诉记者，无居民海岛开发实行“有偿使用制度”。一般情况下，单位和个人使用无居民海岛应当缴纳海岛使用费。“海岛使用费的多少取决于海岛的大小、使用年限和使用权的最低标准。”
根据财政部和国家海洋局的规定，无居民海岛使用权出让最低价=无居民海岛使用权出让面积×使用年限×无居民海岛使用权出让最低价标准。其中，“使用权出让最低价标准”根据无居民海岛分类、海岛使用类型和方式、生态环境损害成本等因素综合确定。
以一个1公顷的小岛(比一个标准足球场还大)为例。如果海岛位于广州辖区内(一类)，作为旅游娱乐用岛，海岛自然岸线、表面积、植被的改造程度在10%以下(光能利用)，每年最低使用费约19100元。如果这个岛位于海南省三沙市(6级)管辖范围内，作为渔业用岛使用，那么这个岛的改造程度不到10%(光利用)，每年最低使用费只有0.12万元。
“在这个最低价的基础上，相关部门还会对无人岛上的珍稀濒危物种、淡水、沙滩等资源进行价值评估，最终形成转让价格。”董琳提醒，海岛的最大开发使用年限是50年，这也是为了开发商尽量不要破坏海岛。“相对来说，拍一张无人岛的照片作为岛主也不是高不可攀的事情，普通白领都可以考虑一下。”
岛屿销售基金
养鱼岛10年投资7.8亿。
从福建省连江县太过镇北滘村码头乘船约10分钟即可到达阳玉岛。这几天，“岛主”姚被派驻岛上监督工作。他用不标准的普通话告诉羊城晚报记者，房子之前就被台风吹倒了:“大坝要修了，损失很大。”
2012年，福建实业有限公司获得了这个无人岛旅游综合开发项目的使用证，公司创始人姚也成为民营企业获得“海岛证”的第一人。
“购买”羊屿岛8.43公顷可使用面积的资金为460多万元。渔民姚原计划在岛上建一个“海上水库”，利用天然大黄鱼种群进行恢复。“这几年近海的鱼越来越少，我想在岛上发展生态水产养殖，恢复渔业资源。”
然而，岛上所有的基础设施都是零，他不得不投资建造码头、海堤和隧道。最大的工程是修建一座大坝，连接该岛的东部和西部山脉，并围起足够大的水域来养鱼。但是，开发的难度远远超出了他的预料。“经过10年的持续建设，原计划35亿元。现在投资翻了一倍，可能要78亿。”
整整十年，姚和他的工人们都驻扎在岛上“拓荒”:岛上没有淡水，他每周雇一条船往岛上运一些物资；没有蔬菜，他走遍了岛上合适的地方，开垦土地，种上土豆和白菜；为了保护岛上的生态，所有的石头、水泥等建筑材料都要先从陆地运到码头，再用船只和人力运到岛上。“岛上经常遇到大风大雨，最多半个月才能开工，建设成本翻了好几倍。”
他也为目前悬而未决的供电问题头疼。起初，他把柴油运到岛上燃烧发电。他曾经尝试过太阳能，甚至想过连接海底电缆。“主要是烧柴油。10年时间，他烧了8000多吨柴油。”
与姚的洋屿岛相比，浙江大洋岛的发展更为艰难。2011年11月，宁波高宝投资有限公司以2000万元竞得“全国无人岛首次拍卖”，获得该岛50年使用权。2013年6月底，总投资5亿元的大杨峪项目正式开工。2014年，该项目因资金短缺而中断。
记者在全国企业信用信息公示系统查询了解到，高宝公司的法人在随后的几年中多次变更。直到今年4月，大阳屿岛再次易主，被第一集团收购。
人员更替，大阳屿开发的细节可能难以追溯，但从更早的公开媒体报道中仍可看出:“岛屿地形的复杂性、自然潮汐和台风使得建设工期不断延长。”
即使建成后，岛屿的维护也是一笔巨大的开支。姚告诉记者，目前，羊屿岛开发已初具规模，码头、海堤、隧道已全部建成，项目已开始投产运营。“我最怕遇到台风天，如果大风把岛上的房子和大坝都吹倒了，要花很多钱去修复。”
“岛主”不为所欲为。
广东60个无人岛中只有3个获批。
林名下有很多岛，但大部分是湖岛，真正的岛只有两个。在2010年《中华人民共和国海岛保护法》颁布之前，董琳在广西租用了一个岛屿，为期30年。
“我的岛纯属贪玩。”
董琳说，租下小岛后，他没有进行开发建设，只是简单地搭建了一个小木屋和观景台，方便他短期度假或招待客人。在他的圈子里，纯玩法的“岛主”也占大多数。“以投资为目的，岛屿开发需要投入大量资金，目前回报率不清楚。大多数岛主仍在观望。”
他告诉记者，建岛不仅要耗费大量财力，而且“岛主”要承担的是保护当地生态的责任，而不是如何开发。“开发项目必须符合海岛的功能定位，比如定位为林业岛的海岛，不能用来开发旅游度假区。投资者在申请开发无人岛之前，需要给出详细的投资计划和可行性方案。”
羊城晚报记者发现，2011年，国家海洋局公布了第一批开发利用的无居民海岛名录，涉及广东、浙江、福建、海南等8个省区，共计176个无居民海岛，其中广东60个，居各省区之首。但截至2016年底，已审批确认的无居民海岛只有17个，其中福建省4个，辽宁、广东、浙江各3个。
记者进一步梳理发现，17个岛屿中有10个用于旅游开发，其他用途包括渔业开发、公共服务、交通运输、工业仓储等。
“要求开发商提前向有关部门提交申请、具体方案和项目论证报告，本身就是对‘岛主’的一种筛选机制。”
在南海研究院海上丝绸之路研究所副所长林永新看来，这一政策的制定符合当前海岛的发展需求。他告诉羊城晚报记者，如果“岛主”的门槛太低，很容易导致无序开发。该岛自身生态系统的脆弱性和敏感性特别高。"一旦遭到破坏，对整个岛屿生态链的影响甚至是不可逆转的."
一个不可回避的现实是，自2000年以来，中国的沿海岛屿一直在加速消失。2011年初，历时6年的908专项——“中国近海海洋综合调查与评价”全面完成。调查结果显示，无序粗放的开发导致中国806个海岛消失，其中自然消失的只有30个。
“严酷的现状让我们不得不重新审视海岛的保护性开发。”林勇建议，政府应鼓励海岛使用者开发低能耗、低污染的项目，并划出明确的环保红线，尽可能保持海岛的原始风貌。“在没有合理开发利用规划的情况下，不如保护好海岛的生态环境，不进行开发。”
“岛主”的任期是有限的。
建议不仅仅是学习
在圈子里，“岛主”们有新的买岛计划时，都愿意请董琳帮忙——这20年来，他们看过大大小小上百个岛，董琳也有自己的“买岛经验”。
哪些岛屿是投资和居住的首选？面对不同的人，董琳给出的答案也大相径庭:“你是哪里人，想从哪里买岛，买岛有什么用？要考虑的因素很多，最重要的是从自己的实际出发。”
“普通人买的岛一般都是未开发的岛，所有建设都要靠自己的后续投入。所以买岛要注意很多方面，比如淡水条件、如何获取电力、岛屿气候、地形地貌等。”他告诉记者，在中国，开发利用无居民海岛要经过层层审批，各地政策不同也会导致情况不同。“正常交易一般需要半年以上，新手购买海岛使用权至少需要半年的学习期和一年的考察期。”
他建议有意成为“岛主”的人要保持学习热情:无人岛的投资开发是一项复杂的系统工程。购买前，他们应先了解中国海岛保护法律法规、海岛开发程序、历史台风路径、各省海岛气候气象特征等。购买后还要了解海岛规划、海岛管理、海岛动植物保护等知识。“每个系统都是一门学科。作为一个岛主，你必须自己了解它，然后才能指挥工作和
值得注意的是，“岛主”也有任期。林告诉记者，《海南省无居民海岛开发利用审批办法》中有一个新现象:在不同的海岛用途中，无居民海岛的开发利用有不同的时限。“过去最长时限不超过50年。在海南，又细分为几类，如养殖海岛15年；旅游娱乐岛25年；盐业、采矿业30年。”
“从纯玩的角度，建议个人投资者申请一个岛屿进行养殖。”他说，旅游岛的门槛要求已经越来越高，仅靠个人实力和运营能力，成功率很低。“而且，旅游岛必须对外开放，养殖岛则完全是自己的小天地。养虾打鱼是不是过得很美好？”
在他看来，这一政策体现了一些新的发展领域和方式，包括旅游娱乐、水产养殖、基础设施建设等。，有助于未来形成更丰富的业态，更有积极意义。“不要以建设中国的马尔代夫为目标去每一个岛，做一个有自己特色的岛。”(记者李美珍)
