2021年,土地拍卖落下帷幕,最大赢家是大虹桥和临港,拿下近40%的土地。
这两个区明年会很热闹。今天,我们先来盘点一下大虹桥。
01
首先明确大虹桥的范围。
如果只关注核心区,大虹桥仅拍出4宗宅地,其中西虹桥2宗,前湾2宗。
不过,按照以往的惯例,方圆10公里项目会将自己“纳入”大虹桥辐射区域。
例如,南翔胡云满城今年开盘,以大虹桥为主要卖点。
当然,大虹桥的概念也已经包含在土地拍卖时的地价中。
可以预测,2022年,南翔、江桥、华新、重固、赵翔都将再次“成为大虹桥”。
这些地区的土地面积约280平方公里,占上海的4.5%,却贡献了18.5%的新房。
这里的14个项目总价值约800亿人民币。按照1.5%计算,12亿元的营销费用将投向大虹桥。
2022年,大虹桥热度不减。
当然,我们的消费者更关心房子。这14个项目中哪些值得期待?
带着这个问题,欢儿实地考察了所有的地块(像欢儿这样的自媒体研究不多),其实还是挺失望的。
02
我们从北向南看。
我们之前讲过一个现象,一直“落伍”的嘉定楼市又热了(“嘉定,你最近怎么了??》),南翔就是代表之一。
2016年以后,南翔的楼盘很少,2020年突然三套上市。2022年将有两个“神集”上市:碧桂园和南山。
三个字段分别为:开发商,容积率,联动价三个字段分别是:开发商、容积率、联动价格。
如果我们把许婧当成大虹桥的儿子,南翔不介入的话,心里多少有点不平衡。
许婧到大虹桥有17号线,南翔有嘉民线;
许婧到大虹桥有崧泽高架,南翔有嘉民高架。
直线距离不过几公里,所以胡云满城有足够的勇气打出大虹桥的旗帜。
被大虹桥收录的时候,就上了上海的热搜榜。
更重要的是,南翔标杆小区华润中央公园的价格超过了7.5万,三个新盘才6万左右。热搜吸引的流量瞬间转化为预订客户。
现在看来,这个看似天衣无缝的逻辑存在一个巨大的漏洞:为什么把自己的新房和华润中央公园比?
以碧桂园项目为例,地段价值与华润所在的东小区完全不同。
最近南翔价值飙升,因为我们对南翔的想法已经不再是南翔老街+小笼包,而是以中产客户为主,二类商品房为辅的优质社区。
在此基础上,形成了良好的商业氛围和良好的生态环境,甚至学区也在变好。
这一切都和今年上市的三套新房无关;和今年拍的两块地没有关系。
今年赶上西恩公路和地铁站竣工,南翔印象城开业,嘉民线落地,南翔房价再创新高。
不过这些和今年拍的两块地关系不大。
这两个地块是全新的云象湖区域。你看,云象湖可能还是让人心动的,生态环境,产业集群,品质居住区。
但问题是,这些东西太遥远了,交房后大部分时间面对的还是极其荒凉的小区环境。
碧桂园远处有几栋楼,二环看看。要么是建筑垃圾处理厂,要么是化工厂。
而且地面道路颠簸,欢儿一直担心车辆减震受不了。
这个区域距离11号线2.5公里以上,距离嘉闵线(嘉闵线上的嘉云湖组)更远。
这样的地段,印象城的大树下,短时间内无法培育出大规模的商家,入住后极有可能需要开车去买菜。
当然,最终这一切都会变得更好。问题是你要等多久,有没有必要等。
云湘湖要多久才能发展到刘芸湖群的规模?
流云湖集团从2004年入驻到成熟,大概用了15年的时间。
这15年是上海房地产市场的黄金时代,人口流入快,基础设施投入大,水量巨大。
现在城市化放缓,云湘湖还需要多久?你可以自己算算。
有人说,等一切都变好了,就不是价格了。现在,让我们等待升值。
难道你忘了放火吗?
大家只看到华润中央公园房价超过7.5万,没看到华润的品质是否比得上现在的新房。
当然,华润现在已经降到7万了,第二梯队小区的森林公馆也才6万。
算算,又怎么颠倒了?
碧桂园容积率1.2,是别墅+别墅社区。除非产品特别突出,能引起你的执念,否则真的看不出入驻的理由。
南山投资地块周边环境相对更好,容积率2.3,估计只能是高层小区。
南山招商地块南山招商地块
03
江桥说他是大虹桥,那就更有道理了:
河桥一部分是大虹桥的核心区,一部分是扩建区。
南山和龙湖拿的地在拓展区。
众所周知,环儿一直不太看好江桥,但在这波新房中,江桥不得不排在第一。
江桥在郊区吸纳了大量刚需客户,却因其不宜居住的环境而广受诟病。
相比之下,我们所谓的城市界面混乱更多的是南江大桥。通过商品房的不断开发,北江大桥有所改观。
当然,曹安公路还是尘土飞扬。
最近江桥新房比较集中,南山龙湖地块也不例外。几套新房交付后,区域价值将再次提升。
其实背靠天玺嘉园、嘉海雅苑等几个成熟社区,这里已经有了很好的社区氛围。
南山、龙湖地块现状南山和龙湖地块现状
地块北侧街道环境北侧街道环境
如果考察大虹桥周边的14个遗址,会发现这个环境还不错。
而且还靠近14号线和嘉民线,未来会继续巩固郊区地位,优于云象湖小区。
该项目由南山和龙湖联合开发。其实龙湖只是出钱,南山是运营商,略显遗憾。
毕竟,龙湖浦田的第一期给大家留下了深刻的印象。
2.2容积率,整体高层社区;5.75万的价格比较合理。
04
这次拍卖的热点之一是前湾区域,也就是南虹桥的核心。
前湾概念出来之前,第一个项目就在这里上市了。
没概念,没配套,第一次一度陷入滞销。
西虹桥的开发告一段落后,南虹桥正式进入我们的视野:
3号线延伸,华师大决定在这里建一系列学校:
华东师大新虹桥实验幼儿园(公办,含南北园)、华东师大新虹桥实验小学、华东师大新虹桥实验初级中学、华东师大徐志实验幼儿园、10-07地块幼儿园、08-01、08-02地块九年制义务教育学校。
这时,大家开始关注这个地区,第一个项目开始爆发,新开放的路宏湾一炮而红。
后来前湾计划发布,又一个宇宙商业中心的概念飞上了天。
30平方公里的整体规划,200万平方米的商业体量,460万平方米的住宅,每一个数据都能让人激动。
但这些数据都是水分,真正的核心商圈只有1平方公里左右。
40万平米住宅体量里也有很多回迁房,很多既有建筑都盖了商业写字楼。
一句话:前湾的规划并没有传说中那么精彩。
当然,这些计划就足够了。我们不能说西虹桥会悬空,至少不会在它下面。
西虹桥最近引进了中核集团总部,在业内东山再起;目前前湾主要吸纳国内民营企业,未来还需要观察。
不过官方的定位确实比西虹桥高。只看新房预售价格:
西虹桥六万,前湾六万五千多。
没办法,闵行的动员能力确实比青浦高。许婧发展了这么久,学区一个都没建起来,优质医院一个都没落地。
华草刚开始发展,复旦大学附属华山医院来了,华师大来了。
5000块,不多。
两个地块都位于前湾概念区,但大华地块明显位置更好。
前湾核心区在HQ-13机组的水系附近。
大华离会展中心和电竞产业区很近,离地铁也不远。可以预见,它将完全融入前湾商务区的氛围。
前湾这里建了滨水公共活动中心,大华业主晚饭后去散步还是挺方便的。
HQ-13单元规划HQ-13单位规划
HQ-12大部分已经造好了,是之前版本的计划,概念有些落后。
比如碧桂园项目周边以回迁房为主,商圈没有规模效应,整体有些萧条。
HQ-12单元规划HQ-12单位规划
其实你看地图就知道碧桂园在规划边缘,是建成区,更像是被拉进来凑数的。
对于商业和住宅来说,这个规划看起来更加耸人听闻。
事实上,这里连一条地铁线也没有。核心区的商业、公园、公共建筑都离这里很远:更像邻居。
所以真正的核心区域是HQ-13单位。
当然,任何事情都有两面性。碧桂园是建成区,目前看起来比较好。
右侧即碧桂园项目右侧碧桂园项目
小问题是靠近沪常高速,市区接口零散,会有一些噪音污染。
沪常高速上海高速公路
大化周边土地以前是村庄和工厂。最近拆迁后,在建的保障房项目只有几个,整体还是比较荒凉的。
前湾大华地块前大华街区
大华地块西侧纪翟路寂地路,大华街区西侧
项目质量大概率碧桂园占优,全国房企在产品设计上挂大华也不为过。
一个是优质产品+略成熟的住宅区,一个是普通产品+对未来的宏伟规划。你会选择哪个?
后记:限于篇幅,大虹桥其他几个地块被解读,随后推出。
以上是正文。
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