2021年，土地拍卖落下帷幕，最大赢家是大虹桥和临港，拿下近40%的土地。

这两个区明年会很热闹。今天，我们先来盘点一下大虹桥。

01

首先明确大虹桥的范围。

如果只关注核心区，大虹桥仅拍出4宗宅地，其中西虹桥2宗，前湾2宗。

不过，按照以往的惯例，方圆10公里项目会将自己“纳入”大虹桥辐射区域。

例如，南翔胡云满城今年开盘，以大虹桥为主要卖点。

当然，大虹桥的概念也已经包含在土地拍卖时的地价中。

可以预测，2022年，南翔、江桥、华新、重固、赵翔都将再次“成为大虹桥”。

这些地区的土地面积约280平方公里，占上海的4.5%，却贡献了18.5%的新房。

这里的14个项目总价值约800亿人民币。按照1.5%计算，12亿元的营销费用将投向大虹桥。

2022年，大虹桥热度不减。

当然，我们的消费者更关心房子。这14个项目中哪些值得期待？

带着这个问题，欢儿实地考察了所有的地块(像欢儿这样的自媒体研究不多)，其实还是挺失望的。

02

我们从北向南看。

我们之前讲过一个现象，一直“落伍”的嘉定楼市又热了(“嘉定，你最近怎么了？？》)，南翔就是代表之一。

2016年以后，南翔的楼盘很少，2020年突然三套上市。2022年将有两个“神集”上市:碧桂园和南山。

三个字段分别为：开发商，容积率，联动价三个字段分别是:开发商、容积率、联动价格。

如果我们把许婧当成大虹桥的儿子，南翔不介入的话，心里多少有点不平衡。

许婧到大虹桥有17号线，南翔有嘉民线；

许婧到大虹桥有崧泽高架，南翔有嘉民高架。

直线距离不过几公里，所以胡云满城有足够的勇气打出大虹桥的旗帜。

被大虹桥收录的时候，就上了上海的热搜榜。

更重要的是，南翔标杆小区华润中央公园的价格超过了7.5万，三个新盘才6万左右。热搜吸引的流量瞬间转化为预订客户。

现在看来，这个看似天衣无缝的逻辑存在一个巨大的漏洞:为什么把自己的新房和华润中央公园比？

以碧桂园项目为例，地段价值与华润所在的东小区完全不同。

最近南翔价值飙升，因为我们对南翔的想法已经不再是南翔老街+小笼包，而是以中产客户为主，二类商品房为辅的优质社区。

在此基础上，形成了良好的商业氛围和良好的生态环境，甚至学区也在变好。

这一切都和今年上市的三套新房无关；和今年拍的两块地没有关系。

今年赶上西恩公路和地铁站竣工，南翔印象城开业，嘉民线落地，南翔房价再创新高。

不过这些和今年拍的两块地关系不大。

这两个地块是全新的云象湖区域。你看，云象湖可能还是让人心动的，生态环境，产业集群，品质居住区。

但问题是，这些东西太遥远了，交房后大部分时间面对的还是极其荒凉的小区环境。

碧桂园远处有几栋楼，二环看看。要么是建筑垃圾处理厂，要么是化工厂。

而且地面道路颠簸，欢儿一直担心车辆减震受不了。

这个区域距离11号线2.5公里以上，距离嘉闵线(嘉闵线上的嘉云湖组)更远。

这样的地段，印象城的大树下，短时间内无法培育出大规模的商家，入住后极有可能需要开车去买菜。

当然，最终这一切都会变得更好。问题是你要等多久，有没有必要等。

云湘湖要多久才能发展到刘芸湖群的规模？

流云湖集团从2004年入驻到成熟，大概用了15年的时间。

这15年是上海房地产市场的黄金时代，人口流入快，基础设施投入大，水量巨大。

现在城市化放缓，云湘湖还需要多久？你可以自己算算。

有人说，等一切都变好了，就不是价格了。现在，让我们等待升值。

难道你忘了放火吗？

大家只看到华润中央公园房价超过7.5万，没看到华润的品质是否比得上现在的新房。

当然，华润现在已经降到7万了，第二梯队小区的森林公馆也才6万。

算算，又怎么颠倒了？

碧桂园容积率1.2，是别墅+别墅社区。除非产品特别突出，能引起你的执念，否则真的看不出入驻的理由。

南山投资地块周边环境相对更好，容积率2.3，估计只能是高层小区。

南山招商地块南山招商地块

03

江桥说他是大虹桥，那就更有道理了:

河桥一部分是大虹桥的核心区，一部分是扩建区。

南山和龙湖拿的地在拓展区。

众所周知，环儿一直不太看好江桥，但在这波新房中，江桥不得不排在第一。

江桥在郊区吸纳了大量刚需客户，却因其不宜居住的环境而广受诟病。

相比之下，我们所谓的城市界面混乱更多的是南江大桥。通过商品房的不断开发，北江大桥有所改观。

当然，曹安公路还是尘土飞扬。

最近江桥新房比较集中，南山龙湖地块也不例外。几套新房交付后，区域价值将再次提升。

其实背靠天玺嘉园、嘉海雅苑等几个成熟社区，这里已经有了很好的社区氛围。

南山、龙湖地块现状南山和龙湖地块现状

地块北侧街道环境北侧街道环境

如果考察大虹桥周边的14个遗址，会发现这个环境还不错。

而且还靠近14号线和嘉民线，未来会继续巩固郊区地位，优于云象湖小区。

该项目由南山和龙湖联合开发。其实龙湖只是出钱，南山是运营商，略显遗憾。

毕竟，龙湖浦田的第一期给大家留下了深刻的印象。

2.2容积率，整体高层社区；5.75万的价格比较合理。

04

这次拍卖的热点之一是前湾区域，也就是南虹桥的核心。

前湾概念出来之前，第一个项目就在这里上市了。

没概念，没配套，第一次一度陷入滞销。

西虹桥的开发告一段落后，南虹桥正式进入我们的视野:

3号线延伸，华师大决定在这里建一系列学校:

华东师大新虹桥实验幼儿园(公办，含南北园)、华东师大新虹桥实验小学、华东师大新虹桥实验初级中学、华东师大徐志实验幼儿园、10-07地块幼儿园、08-01、08-02地块九年制义务教育学校。

这时，大家开始关注这个地区，第一个项目开始爆发，新开放的路宏湾一炮而红。

后来前湾计划发布，又一个宇宙商业中心的概念飞上了天。

30平方公里的整体规划，200万平方米的商业体量，460万平方米的住宅，每一个数据都能让人激动。

但这些数据都是水分，真正的核心商圈只有1平方公里左右。

40万平米住宅体量里也有很多回迁房，很多既有建筑都盖了商业写字楼。

一句话:前湾的规划并没有传说中那么精彩。

当然，这些计划就足够了。我们不能说西虹桥会悬空，至少不会在它下面。

西虹桥最近引进了中核集团总部，在业内东山再起；目前前湾主要吸纳国内民营企业，未来还需要观察。

不过官方的定位确实比西虹桥高。只看新房预售价格:

西虹桥六万，前湾六万五千多。

没办法，闵行的动员能力确实比青浦高。许婧发展了这么久，学区一个都没建起来，优质医院一个都没落地。

华草刚开始发展，复旦大学附属华山医院来了，华师大来了。

5000块，不多。

两个地块都位于前湾概念区，但大华地块明显位置更好。

前湾核心区在HQ-13机组的水系附近。

大华离会展中心和电竞产业区很近，离地铁也不远。可以预见，它将完全融入前湾商务区的氛围。

前湾这里建了滨水公共活动中心，大华业主晚饭后去散步还是挺方便的。

HQ-13单元规划HQ-13单位规划

HQ-12大部分已经造好了，是之前版本的计划，概念有些落后。

比如碧桂园项目周边以回迁房为主，商圈没有规模效应，整体有些萧条。

HQ-12单元规划HQ-12单位规划

其实你看地图就知道碧桂园在规划边缘，是建成区，更像是被拉进来凑数的。

对于商业和住宅来说，这个规划看起来更加耸人听闻。

事实上，这里连一条地铁线也没有。核心区的商业、公园、公共建筑都离这里很远:更像邻居。

所以真正的核心区域是HQ-13单位。

当然，任何事情都有两面性。碧桂园是建成区，目前看起来比较好。

右侧即碧桂园项目右侧碧桂园项目

小问题是靠近沪常高速，市区接口零散，会有一些噪音污染。

沪常高速上海高速公路

大化周边土地以前是村庄和工厂。最近拆迁后，在建的保障房项目只有几个，整体还是比较荒凉的。

前湾大华地块前大华街区

大华地块西侧纪翟路寂地路，大华街区西侧

项目质量大概率碧桂园占优，全国房企在产品设计上挂大华也不为过。

一个是优质产品+略成熟的住宅区，一个是普通产品+对未来的宏伟规划。你会选择哪个？

后记:限于篇幅，大虹桥其他几个地块被解读，随后推出。

以上是正文。

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