要采取更加切实的措施，千方百计解决大城市突出的住房问题，努力让新市民、年轻人等群体在深圳安居乐业。
——2022年深圳市政府工作报告
住房是深圳民生的“重中之重”。今年深圳市政府工作报告重点解决新市民、年轻人等群体的住房问题，确立了目标，明确了思路，指明了方向。那么，深圳住房面临什么压力？深圳将采取什么措施来解决住房问题？有哪些国际经验可以借鉴？有哪些问题需要进一步探讨？
深圳的住房面临什么压力？
根据第七次全国人口普查数据，国家统计局公布了7个城市人口超过1000万的特大城市。深圳排名第三，城市人口仅次于上海和北京。从2011年开始，深圳的人口增长连年超过上海和北京，成为人口净流入最多的特大城市。
近年来，每年约有50万“新深圳人”流入深圳各行各业，为深圳的科技创新和产业发展提供源源不断的动力，但旺盛的住房需求也随之而来。公开数据显示，深圳住房自有率仅为23.7%，大部分群体需要租房满足基本居住需求。深圳保障房轮候最新数据显示，轮候家庭约54万户。其中，67.7%在等待公租房。
深圳保障房轮候名单(截至2022年4月)。
深圳面积不足2000平方公里，土地开发强度已达50%，新拓展空间有限空。2021年公开数据，深圳有1129万套房子。根据抽样家庭调查数据，深圳平均家庭人口为2.63人，房屋总数应能满足基本居住需求。
但从住房结构来看，商品房只有189万套，公房只有55万套，城中村的房子有577万套，占比超过50%。可见，未来深圳不仅要在住房质量、住房配套、住房租购结构等方面与新建住房保持同步，还需要在现有住房上做文章。
2021年深圳存量房结构。资料
应对住房问题
深圳将采取哪些措施？
城市吸引力是一个系统工程。深圳市民网络问卷调查数据显示，深圳最吸引人的是良好的就业机会、开放包容的社会文化和公平竞争的环境。
深圳吸引人才的主要因素。资料
离开深圳的主要原因是其他地方房价实惠。此外，对回流珠三角中西部地区的产业工人的实地调查显示，回流的主要原因是子女教育，尤其是难以获得公平的机会和负担得起的学前教育。“为梦想而来，为生活而去”成为一些群体的困境。
从深圳搬到外地的主要原因。资料
面对突出的住房问题，深圳将如何保持城市竞争力？深圳2022年政府工作报告提出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，重点抓好“增加土地供应、完成公租房年度投资、完成老旧小区改造年度任务、深化城中村治理”四项工作，从供给侧落实首个示范区“宜居宜业”建设任务。结合深圳市住房发展“十四五”规划，今年计划完成住宅用地供应任务的24.3%，公房准备任务的20.4%，公房供应任务的16.2%。
“增加土地供应，供应3.65平方公里的住宅用地。完成公共住房投资390亿元，新开工住房面积1500万平方米，建设11万套公共住房，供应和分配5.5万套公共住房。完成300个老旧小区改造。深化城中村治理，整治燃气等不合理加价。”
为满足住房需求，深圳启动了大规模的住房建设运动，同时与国家最新的住房制度相衔接，准备出台一套“公租房+保障租赁房+共有产权房”的公共住房政策措施。但住房问题不仅仅是房子本身，还应该围绕教育、交通、医疗等基本公共服务，构建“住房加”的公共住房供给生态。
龙塘居经济适用房。宝安日报记者蔡摄
完善住房保障体系
有哪些国际经验可以借鉴？
新加坡、香港、旧金山、东京等全球城市的住房保障体系根据住房保障覆盖率可分为救济型、保障型和普及型。在保障手段、租购结构、主体责任、制度可持续性四个方面有一些共同的经验，值得借鉴。
保障手段
从安全手段来看，“补砖”的物理手段始终是主流。为了解决种族隔离等社会问题，旧金山等城市采取了“填人头”的租房补贴方式，但从数量分配来看，提供经济适用房仍是主要保障方式。
租金结构
从租购结构来看，很多城市都实行租购并举、租购并举，但一个显著特点是“租购并举”的公房难以提高城市整体住房保障覆盖率。
主体责任
从主体责任来看，各地城市地方政府承担保障主体责任，通过土地、财税等优惠政策，提高市场主体参与供给的意愿和能力。
机构可持续性
从制度可持续性来看，地方政府的财政实力决定了城市的住房保障能力。地方政府可以通过财政投入和财政补贴吸引市场主体参与供给。公共住房的合理租购比影响着市场主体的可持续供应能力。
香港资料图。图远香港商报
以香港为例。虽然香港的公屋制度存在诸多问题，但其43.5%的住房保障覆盖率仍领先于大多数全球城市。香港房屋委员会最新年报显示，政府对公屋的特别土地出让政策、出售公屋的收入、商业楼宇的经营收入，成为实现公屋可持续供应能力的主要支持政策和资金
提高深圳住房保障覆盖率
有待探讨的五大问题。
为有效提高深圳住房保障覆盖率，构建可持续的住房保障体系，有五个问题需要进一步探索和解决:
一是摸清深圳市区两级政府在公房方面的收支规模，明确政府财政负担的总体情况。包括土地收储支出、建设支出、住房回购支出、人才住房补贴等支出项目，以及租购公有住房租金收入、购房收入、交易税收入等收入项目。
二是探索建立“政府+市场”的双赢合作模式。借鉴国际经验，政府采取财政补贴、土地优惠政策等措施，提高法定机构供应公共住房的能力，政府还可以获得约定的土地价格和物业经营收益。深圳提出了六大类十五种住房和土地筹集渠道，可以探索拓宽金融支持，提高包括人才住房群体在内的市场主体供给公租房的能力，获取更多土地空。
第三，结合实际需求，做好短期、中期和长期的制度安排。目前国家和深圳的住房保障政策主要以租金为主，采用“实物+货币”的双重手段，提供“租金”的保障。但长期来看，“已购”住房保障需求仍会上升，住房制度需要保持一定的弹性，为未来可能的需求变化做好制度准备。
第四，创新利用住房公积金支持公共住房建设的方式。可以探索制度，争取改革试点，创新公积金投资渠道，真正发挥政策性住房金融的作用。
第五，以人为本，设计“住房加”的保障体系。根据调查反馈，教育、交通、医疗是市民对“房”的核心配套需求。在“宜居宜业”的建设任务下，公共住房应探索建立“住房加”的保障体系，实现更高水平的综合民生保障。
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